1. 말소기준권리란?
법률상의 용어는 아니지만 소멸되는 권리들중 가장 빠른 최선순위 권리를 뜻함.
소유권 변경에 따라 무조건 소멸되는 ‘말소’의 개념이 포함된 권리의 종류는 근저당권과 가등기담보를 포함해 저당권, 가압류, 담보가등기, 전세권(요건 충족 시), 경매개시결정등기가 있다.
그리고 이보다 후순위의 권리들도 함께 말소되지만, 예외적으로 유치권은 후순위에 해당하면서도 특수한 상황이 아니면 인수 될 수 없다.
말소기준권리는 아래 7가지이다.
- 근저당
- 저당
- 가압류
- 전세권
- 가처분
- 담보가등기
- 경매기입등기
1) 압류 : 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산처분이나 권리행사 등을 못하게 하는 것.
2) 가압류 : 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 이행이 곤란하게 될 경우를 대비하여, 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상(現狀)을 보전하고, 그 변경을 금지함으로써 장래의 강제집행을 보전하는 절차.
3) 저당권 : 채권자가 채무자 또는 제3자(物上保證人)로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권의 담보로 제공된 목적물(부동산)에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정담보물권(約定擔保物權)(민법 356조 이하).
4) 근저당권 : 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말한다.
근저당권은 경매에 따라 모두 말소(소멸)되지만 (민사집행법에 의거)최고 선순위 근저당보다 먼저 설정된 권리는 권리자가 배당을 신청하지 않는 한 낙찰자가 인수하여야 하므로 주의가 필요합니다.
5) 전세권 : 전세금(傳貰金)을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라사용 ·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리(민법 303조 l항).
전세권자는 전세금의 반환에 관하여 다른 채권자보다 우선변제(優先辨濟)를 받을 권리가 있다.
지상권, 지역권, 가등기(담보 제외), 가처분, 법정지상권, 유치권은 경매말소 기준권리에 해당되지 않는다. 이는 말소기준권리에 해당이 안 될 뿐 소멸이 되지 않는다고 모두 인수되는 것도 아니다.
지역권, 지상권, 전세권, 임차권은 말소기준권리보다 순위가 높다면 인수, 반대로 낮다면 소멸에 해당되고 가등기도 선순위인 경우 인수, 후순위인 경우 소멸된다.
2. 전세권 vs 임차권
- 전세권
"전세권"이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다(「민법」 제303조제1항).
- 임차권
"임차권"이란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 효력이 생기는 권리를 말합니다(「민법」 제618조).
※ 임차권등기명령제도
"임차권등기명령제도"란 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 돌려받지 못하는 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있도록 하기 위해 시행된 제도입니다.
